戴德樑行:升息停歇工料漲勢趨緩 2023年土地千億交量挑戰成功

戴德樑行:升息停歇工料漲勢趨緩 2023年土地千億交量挑戰成功

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

戴德樑行今(3)日發佈2023年不動產市場交易報告,商用不動產交易量達1,301.9億元,略高於2022年,土地市場交易量1,129億元,年減34%,量縮達589億元,爲繼2016年實施房地合一稅以來之次低記錄。戴德樑行表示,2023年前三季對於年度土地交易要守住千億大關難度有極高的預測,結算到年底終究是驚喜突破了。

商用不動產方面,第4季熱度超出預期,達482億元,季增206%,主要爲前三大筆交易構成,分別爲基泰建設(2538)以125億元賣出位於臺北車站旁的基泰忠孝大樓,鴻海集團以75.5億元購置中工雲宇宙AI園區的廠辦大樓,統一集團以49億元買下位於臺北信義區的統一國際大樓商場部分持分,前三大交易合計達250億元,即佔全季交易金額半數以上。

戴德樑行指出,2023年商用不動產可謂符合預期但又充滿驚奇。符合預期的是受全球升息潮流影響下,交易熱度萎縮,壽險投資幾乎退場,全年結算交易金額大於1億元之筆數共119筆, 較前一年度減少19筆,並寫下近三年新低。

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驚奇的是上半年新光一號REITs成功完成清算及季末多筆大額交易加持,解析其中組成,辦公及廠辦大樓交易全年合計過770億元,是全年投資市場重要支柱,而其中本土企業以自用爲目的,購置總部或研發中心成爲重要買盤,適時填補壽險所讓出的缺額。

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展望2024年,戴德樑行指出,沒有REITs可供清算,投資市場動能將依靠二股力量支撐。首先,在升息循環終止前,本土企業購置或升級企業總部的投資需求仍將扮演重要角色。另一方面,倘全球利率政策如預期般進入降息循環,則停滯已久的壽險資金亦將逐步重回市場,成爲另一股重要力量。

土地市場方面,2023年土地交易量量縮,不過仍是驚喜突破千億元交易大關。戴德樑行表示,2023年初延續2022年央行按季升息之趨勢,且受國際政經局勢持續動盪、原物料及工資雙漲等影響,導致2023上半年合計之土地交易量竟低於過去五年之單季平均交易量。

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過了2023年第1季,央行不再升息,營造工程物價指數漲幅亦趨緩,歷經第2季的觀望後,開發商從下半年起投資信心纔開始回穩。

戴德樑行不動產估價師事務所所長楊長達指出,2023年度量縮最明顯的土地類型是工業土地,2019~2021 年度的工業土地交易量皆超過500 億元,2022年度更高達895億元,但2023全年工業土地交易量則緊縮至275億元,相較2022年度量縮高達620億元。

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楊長達分析,近五年全臺工業土地漲幅驚人,就製造業而言,工料雙漲已不斷侵蝕獲利,工業土地飆漲至今顯然已到了製造業購置生產用地的成本極限。

2022年度十大土地交易中的前五大交易金額皆登上50億元大關,且均爲工業土地;反觀2023年度最大土地交易爲宏園/瑞誠建設購置北投石牌商圈的商業區土地,交易金額則僅47.88億元,想擠進2022年的前五大都排不上,顯見工業土地不再製霸,商業、住宅、工業土地交易量佔比迴歸基本盤,價格方面則唯有精華區土 地纔看得到持續追價力道。

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